21日，住建部会同八部门，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的“政策红利”。链家研究院第一时间发布五点解读，透析政策背后走向。

1、立足于现实的供需矛盾，本次政策更加强调人口净流入大中城市的租赁市场发展问题，这是一次非常明显的认识突破，也更加符合实际情况。人口净流入的大中城市才是租赁市场供需矛盾最为突出的地方，本质上，租赁的问题只是人口净流入城市的问题，而人口净流入城市的租赁问题本质上就是前面10个城市的问题。统计数据显示，中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等TOP10城市，80%的外来人口集中在TOP50城市。因此，可以明确地说，租赁问题是局部问题，是部分城市的问题，因此，这次政策强调“分类处理、因城施策”是非常正确的。

2、在“满足谁的需求？”这个问题上，本次政策的针对性更加明确，就是要多渠道增加租赁住房供应，优先满足公租房保障对象和新市民的租赁需求。这里应该主要是流动人口、大学生等人群的需求，这些需求具有非常明显的偏好特征：流动性强，平均换租周期6-8个月；租金支付能力差，一线城市单间承受能力在3000元左右，二线城市在1500元左右；通勤便利性要求高，靠近交通枢纽。

3、国有企业引领和带动，开发企业、经纪机构、物业服务企业共同构筑起租赁供应的主体。从现实的情况看，租赁是一个产业链长且复杂的行业，包括开发、运营、租后管理及金融等，国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节，市场化的、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节，保洁、维修等服务本质是一个重服务、重体验的苦活、脏活、累活。经过过去5、6年的发展，中国已经出现了一批市场化的运营机构，能够以更高的效率、更低的成本完成这些服务。预计未来这些国有和民营机构之间在租前、租中、租后各个环节需要很强的协同，从而避免“租而不管”、“重开发、轻服务”等问题，尤其是要前瞻性预防过度开发和租赁库存问题的出现。

4、超大城市、特大城市可开展集体建设用地租赁住房试点，这一政策的实施需要考虑租赁需求的区域特征。目前看，这些城市的租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域，租房需求的核心偏好是车程足够短，离工作地点足够近，且以单间为主。因此，集体建设用地的开发需要考虑这种特征。以北京为例，还有不少集体建设用地分布在三环内外，适合租赁、交通便利，这些地方相对来说更适合。

5、增量开发与存量盘活并重，多渠道扩大房源，鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房。从现实的情况看，尤其是一线城市，我们认为未来会形成“2:2:6”租赁市场基本格局。也就是说：20%的租赁供应来自于新增开发，这部分将主要由开发商和政府提供；20%的租赁供应来自于存量住宅的更新改造或厂房商办的改造，且后续由机构出租和管理；60%的租赁供应来自于存量闲置房源的流通、存量房源更好的管理。总体就是20%增量，80%存量。